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　　2012年6月,国土资源部联合国家发展改革委下发通知,明确“住宅项目容积率不得低于1.0”.古北99别墅容积率仅0.86,在上海浦西市中心在售别墅中,仅2.2%为有天有地的「真」别墅,其余均为容积率1.1或以上的风貌别墅.

　　它作为收官古北唯一的准现房别墅,以低密墅区★◈✿✿ღ、宽尺楼距★◈✿✿ღ、超高惊喜空间★◈✿✿ღ、35%绿化率,成为难以再生的真正城市别墅.

　　立于城市都心,更向往有天有地的自然栖居.古北99打造4层立体墅居新范本,空间依循生活韵律分层有序.宽绰栋距营造私谧场域,重构光影秩序;南北栋距宽约12.6-22.1米,东西栋距宽约7-27.6米,远超风貌栋距5-10米的局促尺度,营造静谧优雅的生活氛围.约8.7米面宽延展自然光和意境,内有更惊喜空间,带来更多生活想象.

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　　精选瑞士OTTOSTUMM进口钢窗,多用于世界级或国家级著名的地标建筑★◈✿✿ღ、列席福布斯排行榜上的富豪别墅私邸中,兼具美学与性能的门窗艺术品.

　　约2200㎡立体景观聚场,庭院与地面绿意交叠;既是社交沙龙的艺术剧场,亦是独坐观云的沉思之境;

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　　· 市场深度调整★◈✿✿ღ，库存压力加剧★◈✿✿ღ：自 2021 年起★◈✿✿ღ，中国房地产市场步入深度调整周期★◈✿✿ღ，商品房销售面积持续下滑★◈✿✿ღ，库存积压问题突出★◈✿✿ღ。数据显示★◈✿✿ღ，截至 2024 年年底★◈✿✿ღ，全国商品房待售规模攀升至 7.53 亿平方米★◈✿✿ღ，较上年同期增长 10.6%★◈✿✿ღ。尽管核心城市市场出现局部回暖迹象★◈✿✿ღ，但整体尚未完全企稳★◈✿✿ღ，区域分化格局愈发显著★◈✿✿ღ。

　　· 经济支柱作用凸显★◈✿✿ღ：房地产作为国民经济的支柱产业★◈✿✿ღ，对经济增长★◈✿✿ღ、地方财政收入及居民财富效应具有深远影响★◈✿✿ღ。2025 年政府工作报告将经济增长目标设定在 5% 左右★◈✿✿ღ，房地产市场的稳定运行被视为实现这一目标的关键支撑★◈✿✿ღ。

　　· 供需关系根本性转变★◈✿✿ღ：房地产市场供需格局已从过去的 “供不应求” 转向 “供过于求”★◈✿✿ღ，尤其是二三线城市库存去化周期拉长★◈✿✿ღ，亟需政策介入引导★◈✿✿ღ，优化供需结构★◈✿✿ღ。

　　· 从调控到托底的导向切换★◈✿✿ღ：2024 年 9 月中央政治局会议首次明确 “促进房地产市场止跌回稳” 的目标★◈✿✿ღ，标志着政策基调从严格调控转向宽松支持★◈✿✿ღ，“稳住楼市” 成为支撑宏观经济的重要举措★◈✿✿ღ。2025 年政府工作报告进一步将其纳入总体工作要求★◈✿✿ღ，凸显房地产市场稳定的战略意义★◈✿✿ღ。

　　· 结构性优化取代 “一刀切”★◈✿✿ღ：政策不再采取统一调控模式★◈✿✿ღ，而是聚焦供需两端的结构性失衡问题★◈✿✿ღ，通过需求端激活购房潜力★◈✿✿ღ、供给端化解库存与风险★◈✿✿ღ，推动市场实现动态平衡★◈✿✿ღ。

　　· 财政政策精准发力★◈✿✿ღ：2025 年我国赤字率拟按 4% 左右安排★◈✿✿ღ，地方政府专项债额度提升至 4.4 万亿元★◈✿✿ღ，资金重点投向土地收储及存量商品房收购领域★◈✿✿ღ，为市场调节提供资金保障★◈✿✿ღ。

　　· 货币政策适度宽松★◈✿✿ღ：明确 “适时开展降准降息” 的政策导向★◈✿✿ღ，当前 5 年期以上贷款市场报价利率（LPR）维持在 3.6% 水平★◈✿✿ღ，后续仍有下调空间★◈✿✿ღ，旨在进一步降低购房融资成本★◈✿✿ღ。

　　结合 2025 年政府工作报告及近期中央与地方政策文件★◈✿✿ღ，最新房地产政策围绕需求端★◈✿✿ღ、供给端及中长期改革三大维度展开★◈✿✿ღ，形成全方位调控体系★◈✿✿ღ：

　　· 限购松绑持续深化★◈✿✿ღ：2024 年已有广州等核心城市全面取消限购★◈✿✿ღ，北京五环外★◈✿✿ღ、上海外环外等区域放宽购房套数限制★◈✿✿ღ，深圳★◈✿✿ღ、上海等城市下调非户籍居民购房社保缴纳年限（以上海外环外为例★◈✿✿ღ，从 3 年缩减至 1 年）★◈✿✿ღ。2025 年★◈✿✿ღ，核心城市预计进一步放宽限购政策★◈✿✿ღ，释放更多刚需与改善性需求★◈✿✿ღ。· 限售限价全面松绑★◈✿✿ღ：太原★◈✿✿ღ、深圳★◈✿✿ღ、成都等多地取消商品房限售政策★◈✿✿ღ，杭州★◈✿✿ღ、天津等城市不再实施限价措施★◈✿✿ღ，降低房产交易门槛★◈✿✿ღ，提升市场流通活力★◈✿✿ღ。

　　· 首付与利率双重下调★◈✿✿ღ：全国范围内首套及二套住房的最低首付比例已统一下调至 15%★◈✿✿ღ，部分城市房贷利率曾进入 “2 时代”★◈✿✿ღ，后调整至 3%-3.1% 区间★◈✿✿ღ；存量房贷利率批量下调至 LPR-30BP★◈✿✿ღ，平均降幅约 0.5%★◈✿✿ღ，显著减轻购房者月供压力★◈✿✿ღ。· 税收优惠力度加大★◈✿✿ღ：契税优惠覆盖面积标准从 90 平方米提升至 140 平方米★◈✿✿ღ，首套房契税税率降至 1%★◈✿✿ღ，二套房税率调整为 1.5%-2%★◈✿✿ღ；一线 年以上的住房免征增值税★◈✿✿ღ，有效降低房产交易成本★◈✿✿ღ。

　　· 城中村改造拉动需求★◈✿✿ღ：2025 年计划新增 100 万套城中村及危旧房改造项目★◈✿✿ღ，重点推行货币化安置与房票安置模式★◈✿✿ღ，直接撬动商品房市场需求★◈✿✿ღ。

　　· 贷款额度与首付比例调整★◈✿✿ღ：济南等城市将公积金贷款额度计算倍数从账户余额的 15 倍提高至 25 倍★◈✿✿ღ，二套房首付比例从 30% 降至 20%★◈✿✿ღ，同时放宽住房套数认定标准★◈✿✿ღ。· 定向支持特殊群体★◈✿✿ღ：泉州市对多子女家庭给予 20 万元公积金贷款额度上浮优惠★◈✿✿ღ，济南将灵活就业人员公积金起贷期限从 1 年缩短至 6 个月★◈✿✿ღ，扩大政策受益范围★◈✿✿ღ。

　　· 严控新增用地供应★◈✿✿ღ：政府工作报告明确提出 “合理调控新增房地产用地供给”★◈✿✿ღ，对库存高企地区将大幅缩减土地出让规模凯发首页官网登录★◈✿✿ღ，从源头优化市场供需关系★◈✿✿ღ。

　　· 土地收储加速推进★◈✿✿ღ：利用 4.4 万亿元专项债资金支持地方政府回收闲置土地★◈✿✿ღ，广东省已率先发行超 300 亿元专项债用于该领域★◈✿✿ღ，为全国提供实践样本★◈✿✿ღ。· 商品房收储扩容提质★◈✿✿ღ：超 80 个城市发布存量商品房收购公告★◈✿✿ღ，收购房源用于配售型或配租型保障性住房★◈✿✿ღ；央行 3000 亿元保障性住房再贷款支持比例从 60% 提升至 100%★◈✿✿ღ。2025 年将进一步放宽收购主体★◈✿✿ღ、价格及用途限制凯发首页官网登录★◈✿✿ღ，加快库存消化进程★◈✿✿ღ。

　　· 融资协调机制发力★◈✿✿ღ：截至 2024 年末★◈✿✿ღ，房地产融资 “白名单” 项目贷款审批规模超 6 万亿元★◈✿✿ღ，支持超 1500 万套住房建设交付★◈✿✿ღ。2025 年将继续扩大融资覆盖范围★◈✿✿ღ，防范房企债务违约风险★◈✿✿ღ。· 保交房工作持续推进★◈✿✿ღ：强化项目交付监管★◈✿✿ღ，确保在建项目顺利竣工交付★◈✿✿ღ，提振购房者市场信心★◈✿✿ღ。

　　· “好房子” 建设落地实施★◈✿✿ღ：首次被写入政府工作报告★◈✿✿ღ，强调以绿色★◈✿✿ღ、低碳★◈✿✿ღ、智能★◈✿✿ღ、安全为核心的住宅建设标准★◈✿✿ღ，完善配套规范体系★◈✿✿ღ。2025 年多地预计出台细化政策★◈✿✿ღ，满足居民高品质居住需求★◈✿✿ღ。

　　· 租购并举与保障房体系建设★◈✿✿ღ：加快构建 “市场供给 + 政府保障” 双轨住房供应体系★◈✿✿ღ，扩大保障性住房筹集规模★◈✿✿ღ，2025 年 1 月地方国企系租赁企业开业数量实现显著增长★◈✿✿ღ。

　　· 基础性制度改革深化★◈✿✿ღ：稳步推进商品房预售制★◈✿✿ღ、土地供应制度及房地产税收制度改革★◈✿✿ღ，逐步建立可持续的房地产发展长效机制★◈✿✿ღ。

　　· 城市更新工程提速★◈✿✿ღ：持续推进城镇老旧小区改造与城市更新项目★◈✿✿ღ，优化规划与土地管理政策★◈✿✿ღ，完善资金支持机制★◈✿✿ღ，激发市场主体参与积极性★◈✿✿ღ。

　　· 市场成交回暖迹象★◈✿✿ღ：2024 年四季度★◈✿✿ღ，北京★◈✿✿ღ、上海★◈✿✿ღ、广州★◈✿✿ღ、深圳等一线城市商品房成交量大幅增长★◈✿✿ღ，其中深圳新房成交量同比涨幅高达 158.9%★◈✿✿ღ，二手房成交创下 46 个月以来的新高★◈✿✿ღ；南京★◈✿✿ღ、成都等核心二线城市市场也呈现复苏态势★◈✿✿ღ。

　　· 市场预期有所改善★◈✿✿ღ：密集出台的政策有效提振市场信心★◈✿✿ღ，10 月房地产商务活动指数回升 2.5 个百分点★◈✿✿ღ，市场预期指数提升 1.8 个百分点★◈✿✿ღ，行业信心逐步修复★◈✿✿ღ。

　　· 房企流动性得到缓解★◈✿✿ღ：融资协调机制的实施使房企流动比率与速动比率有所提升★◈✿✿ღ，2024 年三季度房企存货周转率较 2022 年同期出现改善★◈✿✿ღ，资金周转压力减轻★◈✿✿ღ。

　　· 政策效力持续性不足★◈✿✿ღ：2024 年 “5・17” 新政实施后★◈✿✿ღ，市场活跃度短暂提升★◈✿✿ღ，但后续逐步回落★◈✿✿ღ，显示政策对市场的拉动效应存在递减现象★◈✿✿ღ。

　　· 区域分化格局加剧★◈✿✿ღ：一线城市市场回暖明显★◈✿✿ღ，但二三线城市库存去化压力依然较大★◈✿✿ღ，库存消化周期普遍偏长★◈✿✿ღ，市场复苏不均衡★◈✿✿ღ。

　　· 存量收储推进受阻★◈✿✿ღ：存量商品房与土地收储过程中面临价格协商困难★◈✿✿ღ、资金成本较高★◈✿✿ღ、供需错配等问题★◈✿✿ღ，如广州收储项目对房源面积与位置要求严苛★◈✿✿ღ，限制了收储规模的扩大凯发首页官网登录★◈✿✿ღ。

　　· 居民购房意愿修复滞后★◈✿✿ღ：尽管政策持续降低购房成本★◈✿✿ღ，但受经济下行压力★◈✿✿ღ、居民收入预期不稳定等因素影响★◈✿✿ღ，购房意愿尚未完全恢复★◈✿✿ღ。

　　· 购房门槛显著降低★◈✿✿ღ：限购松绑★◈✿✿ღ、首付比例下调★◈✿✿ღ、房贷利率下降及税收优惠政策叠加★◈✿✿ღ，大幅降低了购房成本★◈✿✿ღ，尤其对 140 平方米以下的改善性住房需求支撑作用明显★◈✿✿ღ。

　　· 需求结构有效激活★◈✿✿ღ：城中村改造货币化安置与公积金政策优化直接拉动刚需群体入市★◈✿✿ღ，限购放宽与 “好房子” 建设则精准满足改善性住房需求★◈✿✿ღ。

　　· 购房信心持续增强★◈✿✿ღ：保交房政策落地与融资协调机制运行★◈✿✿ღ，有效缓解了烂尾风险★◈✿✿ღ；税收与利率优惠减轻了经济负担★◈✿✿ღ，双重因素共同提振居民购房意愿★◈✿✿ღ。

　　· 现金流压力得到缓解★◈✿✿ღ：融资 “白名单” 扩容与存量房收储政策★◈✿✿ღ，帮助房企加快资金回笼★◈✿✿ღ，改善现金流状况★◈✿✿ღ，降低债务违约风险★◈✿✿ღ。

　　· 开发模式加速转型★◈✿✿ღ：政策引导下★◈✿✿ღ，房企需从规模扩张驱动转向质量效益驱动★◈✿✿ღ，加大绿色建筑★◈✿✿ღ、智能技术等领域的投入★◈✿✿ღ，适配 “好房子” 建设要求★◈✿✿ღ。

　　· 库存压力逐步减轻★◈✿✿ღ：专项债支持的土地与商品房收储加速了库存去化★◈✿✿ღ，但需解决收储价格分歧与收益不足等问题★◈✿✿ღ，才能实现可持续去库存★◈✿✿ღ。

　　· 财政压力得到舒缓★◈✿✿ღ：专项债与保障性住房再贷款为地方政府提供了稳定的资金来源★◈✿✿ღ，缓解了对土地财政的依赖★◈✿✿ღ，降低了地方债务风险★◈✿✿ღ。

　　· 调控自主权进一步扩大★◈✿✿ღ：因城施策与收储政策赋予地方政府更大的调控灵活性★◈✿✿ღ，但需在收储收益与债务风险之间寻求平衡★◈✿✿ღ。

　　· 城市发展动能增强★◈✿✿ღ：城中村改造与老旧小区改造成为地方稳投资★◈✿✿ღ、扩内需的重要抓手★◈✿✿ღ，同时推动城市功能升级与人居环境改善凯发首页官网登录★◈✿✿ღ。

　　· 支撑经济增长目标★◈✿✿ღ：房地产市场止跌回稳有助于拉动固定资产投资与消费★◈✿✿ღ，为实现 5% 的经济增长目标提供重要支撑★◈✿✿ღ。

　　· 防范系统性金融风险★◈✿✿ღ：保交房与融资协调机制的实施★◈✿✿ღ，降低了房企债务违约风险★◈✿✿ღ，避免风险向金融体系传导★◈✿✿ღ，维护了经济金融稳定km_v1.0.2.apk破解版5.7★◈✿✿ღ。

　　· 推动经济结构优化★◈✿✿ღ：政策引导房地产市场供需再平衡与高质量发展★◈✿✿ღ，助力经济从房地产依赖型向多元化增长模式转型★◈✿✿ღ。

　　· 核心城市限购持续松绑★◈✿✿ღ：北京★◈✿✿ღ、上海★◈✿✿ღ、深圳等核心城市可能进一步放宽郊区或大户型住房限购政策★◈✿✿ღ，释放更多潜在需求凯发首页官网登录★◈✿✿ღ。

　　· 金融支持力度加码★◈✿✿ღ：5 年期以上 LPR 有望进一步下调★◈✿✿ღ，房贷利率可能跌破 3%★◈✿✿ღ；融资 “白名单” 机制将持续优化★◈✿✿ღ，扩大覆盖范围与支持力度★◈✿✿ღ。

　　· 收储政策机制完善★◈✿✿ღ：细化专项债与再贷款使用规则★◈✿✿ღ，建立市场化收储价格协商机制★◈✿✿ღ，扩大商办用房等资产的收购范围★◈✿✿ღ。

　　· 购房补贴范围扩大★◈✿✿ღ：更多二三线城市将加大购房补贴力度★◈✿✿ღ，优化公积金支持政策★◈✿✿ღ，精准刺激本地市场需求★◈✿✿ღ。

　　· 行业新模式加速成型★◈✿✿ღ：租购并举凯发首页官网登录★◈✿✿ღ、保障性住房体系建设与 “好房子” 标准落地并行★◈✿✿ღ，推动房地产行业从规模扩张向高质量发展转型★◈✿✿ღ。

　　· 基础性制度改革深化★◈✿✿ღ：商品房预售制★◈✿✿ღ、土地供应制度及房地产税收政策改革将稳步推进★◈✿✿ღ，构建长期稳定的市场运行机制★◈✿✿ღ。

　　· 城市更新规模扩容★◈✿✿ღ：城中村改造与老旧小区改造项目数量持续增加★◈✿✿ღ，结合货币化安置模式★◈✿✿ღ，实现库存去化与城市功能提升的双重目标★◈✿✿ღ。

　　· 主要挑战★◈✿✿ღ：区域市场分化★◈✿✿ღ、居民预期修复滞后★◈✿✿ღ、存量收储收益不足等问题★◈✿✿ღ，可能制约政策实施效果★◈✿✿ღ，需强化政策协同与执行力度★◈✿✿ღ，确保资金精准落地★◈✿✿ღ。

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